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Guida ai mutui online

Una guida adatta anche ai meno esperti per orientarsi nel mondo dei mutui e della casa

La penale per il rimborso anticipato del mutuo

Come calcolare la penale e quando doverla corrispondere

La storia di un mutuo può subire delle variazioni così come nella vita di ognuno di noi possono sopravvenire, nel gergo comune, degli “incidenti di percorso” che modificano un programma prestabilito.
Può accadere, per esempio, che chi ha contratto un debito venga inaspettatamente in possesso di liquidità di denaro ed intenda così estinguerlo, come può accadere che il rimborso anticipato del mutuo possa rendersi necessario a seguito della vendita del bene immobile.

Altrettanto possibile è che il mutuatario abbia stipulato un contratto di mutuo a determinate condizioni e, successivamente, anche solo per esigenze personali, abbia intenzione di stipularne uno nuovo a diverse condizioni con un diverso istituto di credito.

La precedente legislazione (art. 40 del Testo Unico Bancario ovvero D.lgs. 1 settembre 1993 n. 385 e successive modifiche e integrazioni) concedeva alle banche la possibilità di pattuire contrattualmente una penale e cioè un compenso a loro favore, in caso di estinzione anticipata del mutuo. Detta circostanza creava diversi dubbi e perplessità in capo ai clienti che vedevano come sconveniente l’obbligo di dover pagare alle banche ulteriori somme di denaro, in aggiunta agli interessi pattuiti, per il sol fatto di dover estinguere un debito già di per sé eccessivamente gravoso e per la banca, di converso, sufficientemente remunerato.

La disciplina della penale per anticipata estinzione totale o parziale del mutuo ha subito un’importante variazione con l’emanazione della legge n. 40 del 2 aprile 2007 (legge che ha convertito il c.d. “Decreto Bersani”), la quale, infatti, ha previsto la nullità di qualsiasi patto, anche posteriore alla conclusione del contratto, ivi incluse la clausole penali, con cui si convenga che il mutuatario, che richieda l’estinzione anticipata totale o parziale di un contratto di mutuo per l’acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche, sia tenuto ad una determinata prestazione a favore del soggetto mutuante.
Detta nullità è applicabile, secondo quanto previsto dalla legge medesima, ai contratti di mutuo stipulati a decorrere dalla data di entrata in vigore della stessa (e cioè il giorno successivo a quello della pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale - 2 aprile 2007).

E per i mutui spulati antecedentemente all’entrata in vigore della legge?
Fortunatamente la norma ha risolto i problemi interpretativi delegando all’associazione bancaria italiana (ABI) ed alle associazioni dei consumatori la determinazione delle regole idonee a ricondurre ad equità i contratti di mutuo stipulati prima dell’entrata in vigore della medesima e, in particolare, la determinazione della misura massima dell’importo della penale dovuta per il caso di estinzione anticipata totale o parziale del mutuo.

A seguito dell’accordo raggiunto le misure massime delle penali di estinzione, tutte da calcolarsi sul residuo dell’importo di mutuo nell’ipotesi di estinzione totale o sulla somma anticipata nell’ipotesi di estinzione parziale, sono state così determinate:

  • per i contratti di muto a tasso variabile, la penale soglia è pari allo 0,50%. Questa varia allo 0,20% nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo e allo 0,00% negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo;
  • per i contratti di mutuo a tasso fisso stipulati antecedentemente al 1° gennaio 2001, la penale è pari allo 0,50%, allo 0,20 % nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo e allo 0,00% negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo;
  • per i contratti di mutuo a tasso fisso stipulati successivamente al 31 dicembre 2000, la penale è pari al 1,90% nella prima metà del periodo di ammortamento del mutuo, al 1,50% nella seconda metà del periodo di ammortamento del mutuo, al 0,20% nel terz’ultimo anno di ammortamento del mutuo e lo 0,00% negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo;
  • per i contratti di mutuo a tasso misto stipulati antecedentemente al 1° gennaio 2001, le misure massime delle penali applicabili sono individuate stabilito ai punti a) e b);
  • per i contratti di mutuo a tasso misto stipulati successivamente al 31 dicembre 2000, per i quali la variazione della tipologia di tasso (dal fisso al variabile o viceversa) è contrattualmente prevista con cedenze periodiche inferiori o uguali ai due anni, le misure massime delle penali applicabili sono individuate secondo quanto detto al punto a) relativamente ai mutui a tasso variabile;
  • per i contratti di mutuo a tasso misto stipulati successivamente al 31 dicembre 2000, per i quali la variazione della tipologia di tasso (dal fisso al variabile o viceversa) è contrattualmente prevista con cadenze periodiche superiori ai due anni, le misure massime delle penali applicabili sono individuate secondo quanto stabilito al punto a) ovvero al punto c) a seconda che, al momento dell’estinzione anticipata del mutuo, l’ammortamento del mutuo sia regolato rispettivamente a tasso variabile o a tasso fisso.

L’accordo raggiunto introduce di fatto delle clausole di salvaguardia per cui le penali contrattualmente pattuite e previste in misura pari o inferiore a quelle sopra indicate sono ridotte come segue:

  • nei mutui di cui alle lettere a) e b) la penale dovrà subire una diminuzione dello 0,20%;
  • nei mutui a tasso fisso di cui alla lettera c), nell’ipotesi di penale contrattualmente pattuita pari o superiore allo 1,25% (dell’importo di mutuo), questa dovrà subire una diminuzione dello 0,25%;
  • nei mutui a tasso fisso di cui alla lettera c), nell’ipotesi di penale contrattualmente pattuita inferiore al 1,25%, questa dovrà subire una diminuzione dello 0,15%.

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