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Guida ai mutui online

Una guida adatta anche ai meno esperti per orientarsi nel mondo dei mutui e della casa

L'estinzione anticipata di un mutuo

Quali i costi e come effettuare l’estinzione anticipata di un mutuo

Il debitore che ha stipulato un contratto di mutuo con una banca è da sempre stato titolare del diritto di recedere anticipatamente dal contratto medesimo, facoltà quest’ultima che, con riferimento alle sue modalità di realizzazione, ha subito un’importante variazione a seguito dell’entrata in vigore della legge n. 40 del 2 aprile 2007 (legge di conversione del c.d. “Decreto Bersani”).

Chiunque abbia stipulato un contratto di mutuo e si sia impegnato nei confronti della banca mutuante alla restituzione della somma di denaro erogata, nei tempi e con le modalità predeterminate nel c.d. ammortamento, (importi prestabiliti nei quali vengono contenuti quote di capitale e di interessi), ha la possibilità di estinguere detto debito anticipatamente rispetto alla scadenza del termine pattuito.

Vero è, tuttavia, che la banca trae un profitto dall’aver prestato la somma di denaro che si concretizza nella corresponsione degli interessi i quali, pertanto, non vengono percepiti dalla stessa in un’unica soluzione ma in piccole tranche e, cioè, al pagamento di ogni singola rata.
Va da sé che l’istituto di credito, pertanto, non ha interesse a che il mutuo venga estinto in quanto in tal caso perderebbe gli interessi pattuiti.

Il Testo Unico Bancario prevede, infatti, la facoltà in capo al debitore di estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il proprio debito, corrispondendo alla banca un compenso risarcitorio, contrattualmente stabilito, per l’estinzione. Va da sé che la previsione di dover pagare alla banca un compenso per l’anticipata estinzione di un debito già di per sé remunerato, inibiva ai mutuatari l’esercizio del loro diritto divenendo spesso lo stesso eccessivamente oneroso.

Nell’anno 2007 il c.d. Decreto Bersani ha innovato l’intera disciplina introducendo la nullità di qualsiasi patto, anche posteriore alla conclusione del contratto, ivi incluse la clausole penali, con cui si convenga che il mutuatario che richieda l’estinzione anticipata totale o parziale di un contratto di mutuo per l’acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche, sia tenuto ad una determinata prestazione a favore del soggetto mutuante.

Quest’ultima fonte normativa è stata ulteriormente modificata dalla finanziaria del 2008 la quale ha esteso la predetta nullità (del patto che preveda un compenso a favore della banca nell’ipotesi di estinzione anticipata del mutuo) anche alle ipotesi di un mutuo non stipulato ex novo ma accollato a seguito del frazionamento di un mutuo edilizio.
Alla luce di quanto premesso, è evidente che nei contratti di mutuo stipulati successivamente all’entrata in vigore della legge poc’anzi citata non è più prevedibile un compenso a favore della banca mutuante per l’estinzione anticipata del mutuo e per quelli, invece, stipulati antecedentemente la legge ha espressamente previsto una riconduzione ad equità e cioè una riduzione delle penali variabile in base al tipo di mutuo ed alla fase di ammortamento nel quale questi si trova (da calcolarsi, sempre ed in ogni caso, sulla base dell’importo residuo di mutuo che si intende estinguere).

Non solo, ma le novità hanno interessato anche il procedimento di cancellazione dell’ipoteca per i mutui fondiari il cui iter è stato decisamente snellito mediante la previsione della cancellazione automatica della medesima alla data di avvenuta estinzione del contratto di mutuo stipulato con soggetto esercente attività bancaria o finanziaria.

Il creditore, inoltre, dovrà rilasciare al debitore quietanza attestante la data di estinzione dell'obbligazione e a trasmettere al conservatore la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data senza alcun onere per il debitore.

Si badi che la disciplina del c.d. decreto Bersani è applicabile anche nell’ipotesi di estinzione parziale del mutuo.

Vedi un esempio di calcolo rata in caso di estinzione anticipata parziale

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