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Guida ai mutui online

Una guida adatta anche ai meno esperti per orientarsi nel mondo dei mutui e della casa

Provenienza per donazione

Quali problematiche insorgono se l’immobile che si intende acquistare proviene da una donazione?

Quando si contrae un mutuo per l’acquisto di un immobile il quale, a sua volta, sarà oggetto di iscrizione ipotecaria, la banca dovrà valutare l’idoneità del medesimo a garantire la somma concessa in prestito.

E’ questa la ragione per la quale l’istituto di credito procederà ad una stima dell’immobile al fine di determinarne il valore commerciale previa raccolta della necessaria documentazione quale l’atto di provenienza del medesimo, le schede catastali ecc.

Quando, tuttavia, la proprietà del bene è stata trasferita al venditore mediante donazione la banca, per delle ragioni prettamente connesse al titolo di proprietà, sarà molto diffidente nella concessione del prestito.

La donazione è un atto mediante il quale un individuo ne arricchisce un altro per spirito di liberalità e deve realizzarsi, ai fini della sua validità, mediante atto pubblico.

Ciò detto, se è vero che ognuno di noi può disporre liberamente dei propri beni, è altrettanto vero che, in ogni caso, non possono essere lesi i diritti che la legge assicura ai congiunti più stretti.

Orbene, qualora la donazione, per esempio, abbia leso il diritto di un erede legittimo, la legge attribuisce a quest’ultimo lo strumento dell’azione di riduzione con la conseguenza che, nell’ipotesi in cui detta azione venga esercitata con esito positivo, il destinatario della donazione deve restituire il bene libero da ogni peso o ipoteca.
L’azione di riduzione, tuttavia, è soggetta al regime di prescrizione decennale e può, pertanto, essere esercitata entro dieci anni dall’apertura della successione.

Quanto premesso è la ragione per la quale la banca accetterà il bene immobile offerto in garanzia solo ed esclusivamente se sono decorsi più di dieci anni dalla morte del donante in modo tale che detto bene non possa essere oggetto di un’eventuale azione di riduzione che la priverebbe dell’unico strumento idoneo a garantirla, appunto, nell’ipotesi in cui il mutuatario si renda inadempiente non restituendo la somma erogata.
Non solo, ma il nostro codice civile prevede che l’erede, qualora il destinatario della donazione (donatario) contro il quale è stata esperita azione di riduzione ha venduto il bene ad un terzo, può esercitare, previa escussione dei beni del donatario, la  azione di restituzione ovvero chiedere al terzo la restituzione del bene.

L’azione di restituzione, tuttavia, può essere esercitata purché non siano trascorsi più di vent’anni dalla trascrizione della donazione.

Da quanto premesso ben si comprendono, pertanto, le ragioni per le quali la banca tratta con diffidenza le richieste di mutuo garantiti da beni immobili ricevuti per donazione: sarà, infatti, necessario accertare che sia decorso il tempo occorrente affinché non siano più esperibili le azioni di riduzione o di restituzione!