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Guida ai mutui online

Una guida adatta anche ai meno esperti per orientarsi nel mondo dei mutui e della casa

La sostituzione del mutuo

Cosa fare per sostituire il tuo mutuo

Dobbiamo pensare al mercato economico-finanziario non come ad un soggetto statico bensì come ad un insieme di attività dinamiche ed in continuo movimento.
Si pensi, infatti, a tutti i fenomeni esterni che ne possono modificare l’andamento quali, in primo luogo, la legislazione sempre in continua evoluzione, l’andamento altalenante dei tassi d’interesse nel tempo nonché la comparsa di sempre nuovi prodotti offerti dalle banche al fine di innovare e rafforzare la propria competitività. Tutte variabili che incidono sulle scelte del consumatore che si accinge a stipulare un mutuo o ne ha già stipulato uno.

Vero è che il mutuo è un contratto, cioè un accordo che vincola le parti che lo hanno stipulato e che è finalizzato alla realizzazione di interessi di carattere economico.
Tuttavia, non deve mai essere dimenticato che ogni accordo sopporta delle modifiche se queste, ovviamente, incontrano la volontà di ogni parte coinvolta.
Inoltre, come già citato, la legge n. 40 del 2 aprile 2007 (legge che ha convertito il c.d. “Decreto Bersani”) ha stabilito il più ampio principio della portabilità del mutuo il quale si sostanzia nella previsione in capo al debitore mutuatario della facoltà di sostituire l’originaria banca mutuante con una nuova banca, anche senza il consenso della prima.

Non ci si deve, tuttavia, lasciar confondere in quanto la surrogazione deve essere distinta dalla sostituzione del mutuo, in quanto quest’ultima è un’operazione del tutto diversa tanto per i vantaggi quanto per gli svantaggi che ne derivano!
A tal proposito, si rileva che le caratteristiche salienti dell’iter di sostituzione del mutuo sono:

  • la sostituzione non è specificamente disciplinata da una normativa ad hoc (come, invece, accade per la surrogazione);
  • con il mutuo in sostituzione si stipula un nuovo contratto di mutuo con la stessa banca o con una diversa;
  • la nuova banca impiega la somma concessa a mutuo per estinguere il debito contratto dal mutuatario con la vecchia banca, con eventuale rischio di dover corrispondere una penale a quest’ultima secondo quanto previsto dalla vigente legislazione;
  • dovranno essere sopportati dal mutuatario tutti i costi previsti per la stipula di un contratto di mutuo in quanto sarà nuovamente espletata un’istruttoria, con conseguente raccolta di tutta la documentazione, e sarà altresì effettuata una nuova perizia immobiliare;
  • per la stipulazione del nuovo contratto di mutuo sarà necessario recarsi presso un notaio al fine di redigere un nuovo atto notarile;
  • l’ipoteca iscritta sull’immobile a garanzia del mutuo precedentemente stipulato, e che viene sostituito con uno nuovo, sarà cancellata al fine di iscriverne una diversa a favore della nuova banca.

Alla luce di quanto sopra, è facile comprendere che per la sostituzione di un mutuo non è prevista, come, invece, per la surrogazione, una procedura semplificata bensì è prescritto l’onere di dover sopportare un nuovo iter di stipulazione del contratto di mutuo, ivi incluse le spese allo stesso connesse.

Quanto premesso è la ragione per cui, nella prassi adottata dal sistema bancario-creditizio, viene usualmente concessa dall’istituto di credito l’adesione alla sostituzione di un muto qualora venga richiesta la sostituzione di un mutuo unitamente alla concessione di un’ulteriore somma (rispetto a quella richiesta col primo mutuo) da destinare a “liquidità” (come, per esempio, spese improvvise ed inaspettate) o a “consolidamento debiti pregressi”. Somma quest’ultima utile al debitore che, per esempio, vuole conglobare in un unico prestito tutte le proprie posizioni debitorie così da ottenere l’importante vantaggio di avere un'unica obbligazione da soddisfare con il pagamento di un unico importo periodico.