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Guida ai mutui online

Una guida adatta anche ai meno esperti per orientarsi nel mondo dei mutui e della casa

La portabilità del mutuo

L’impiego del termine “portabilità” con riferimento ad un mutuo parrebbe essere improprio posto che solitamente l’aggettivo “portabile” viene utilizzato con riferimento all’idoneità di un bene ad essere spostato da un posto all’altro.

In verità portabilità del mutuo, che è stato introdotto nell’ambito economico-finanziario da un’importante novità legislativa e cioè dalla legge n. 40 del 2 aprile 2007 (legge che ha convertito il c.d. “Decreto Bersani”), ben si addice ai contratti di mutuo se si legge nel tenore della norma la quale prevede che, in caso di mutuo, apertura di credito o altri contratti di finanziamento da parte di intermediari bancari e finanziari, la non esigibilità del credito o la pattuizione di un termine a favore del creditore non preclude al debitore l’esercizio della facoltà di cui all’art. 1202 del codice civile.

La portabilità del mutuo si sostanzia nella previsione in capo al debitore mutuatario della facoltà di sostituire l’originaria banca mutuante con una nuova banca, anche senza il consenso della prima: in tal caso l’obbligo non si estingue ma muta traiettoria in quanto il creditore originario (banca) viene sostituito da un diverso creditore (diversa banca) il quale, peraltro, rimborserà la somma erogata dal primo e subentrerà gratuitamente nell'ipoteca iscritta a garanzia dell'originario credito.

Nella prassi possono realizzarsi due fenomeni molto simili e nello stesso tempo differenti tra loro ed entrambi connessi al più ampio principio di portabilità del mutuo, che sono, appunto, la surroga del mutuo e la sostituzione del mutuo.

In ambo i casi si tratta di operazioni finalizzate alla modifica delle condizioni di un contratto di mutuo precedentemente stipulato, probabilmente in ragione del fatto che le condizioni di mercato vigenti al momento della conclusione del contratto che si vuole sostituire o surrogare erano meno favorevoli.

La novità normativa del 2007 ha previsto, inoltre, la nullità, e cioè la sanzione più aspra prevista dall’ordinamento, di ogni patto, anche posteriore alla stipulazione del contrato, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l’esercizio della facoltà di surrogazione del mutuo.

La portabilità del mutuo, prevista inizialmente nel codice civile all’art. 1202 e poi rispolverata e consolidata dalla legge del 2007, si eleva oggi ad un principio di carattere generale inteso cioè come quella ulteriore opportunità concessa al mutuatario che intenda, per esempio, sostituire un debito ancora in vita per godere di un mercato più vantaggioso e concorrenziale.

La portabilità del mutuo consiste nella stipula di un nuovo contratto di mutuo per un importo pari o superiore a quello precedentemente acceso alle condizioni concordate tra il cliente e la nuova banca che, peraltro, subentra nella garanzia ipotecaria rilasciata per il mutuo stipulato con la banca precedente.

A titolo esemplificativo è possibile effettuare un rapido calcolo per comprendere, se pur in modo indicativo, quali siano gli effetti della portabilità del mutuo:

Il Sig. Rossi contrae con la banca alfa un mutuo a tasso fisso (tasso applicato:5,30%) per l’importo di Euro 120.000 e per la durata di anni 20. La rata mensile è di Euro 820 e la somma residua da corrispondere è pari ad Euro 80.000.
Il Sig. Rossi, esercitando la facoltà prevista dal più ampio principio della portabilità del mutuo, può decidere di “portare” il contratto di mutuo (per l’importo residuo di Euro 80.000) alla banca beta in quanto questa applica un tasso d’interesse del 4,80% (anziché 5,30%) con l’evidente vantaggio che ne consegue: il pagamento di una rata di importo leggermente inferiore pari ad Euro 760, la quale, se distribuita per l’intero lasso temporale di mutuo, consente un risparmio notevole.

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