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Guida ai mutui online

Una guida adatta anche ai meno esperti per orientarsi nel mondo dei mutui e della casa

La surroga del mutuo: cambiare banca senza spese

La surrogazione del mutuo è disciplinata dal nostro codice civile il quale all’art. 1202 prevede la facoltà in capo al debitore di surrogare il mutuante nei diritti del creditore anche senza il consenso di questo.
La norma sopra riferita si inserisce, di fatto, nel contesto definito dal più ampio principio della portabilità del contratto di mutuo come introdotto dalla legge n. 40 del 2 aprile 2007 (legge che ha convertito il c.d. “Decreto Bersani”) la quale prevede che, in caso di mutuo, apertura di credito od altri contratti di finanziamento da parte di intermediari bancari e finanziari, la non esigibilità del credito o la pattuizione di un termine a favore del creditore non preclude al debitore l’esercizio della facoltà di cui all’art. 1202 del codice civile.
Non solo, ma la stessa prevede la nullità di ogni patto, anche posteriore alla stipulazione del contrato, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l’esercizio della facoltà di surroga del mutuo, con la conseguenza che la nullità del patto si estende a tutto il contratto di mutuo.

Lasciando momentaneamente da parte i tecnicismi normativi, è bene sapere che la surroga si risolve nella facoltà in capo al mutuatario di “portare” il mutuo stipulato con una banca ad un’altra, senza oneri e senza perdere i benefici fiscali.

L’atto di surroga prevede, di fatto, tre soggetti attivi e cioè la banca surrogata, quella surrogante ed il debitore.
Si risolve, peraltro, in tre atti distinti e, cioè, nella stipula di un nuovo mutuo, nella formazione e rilascio di una quietanza di pagamento da parte della banca surrogata (come previsto dalla legge del 2007 sopra riferita: “il creditore, inoltre, e' tenuto a rilasciare al debitore quietanza attestante la data di estinzione dell'obbligazione e a trasmettere al conservatore la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data senza alcun onere per il debitore”) e nell’atto di surrogazione.

E’ evidente, infatti, che il nuovo mutuo estinguerà il precedente e, quindi, la vecchia banca dovrà attestare l’avvenuto ricevimento della somma in pagamento dichiarando che questa deriva dal nuovo contratto di mutuo.

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Di fatto la surroga del mutuo è stata oggetto di diverse interpretazioni e, soprattutto, ha incontrato non pochi problemi interpretativi ed applicativi, posto che comunque ogni evento che veda coinvolte banche e notai normalmente prevede dei costi.
La finanziaria del 2008, al fine di favorire lo sviluppo e la competitività del mercato finanziario, dei beni e dei servizi, anche mediante la facilitazione della circolazione dei mutui ipotecari e degli immobili su cui gravano le relative ipoteche, ed in considerazione delle rilevanti conseguenze per l’ampliamento delle possibilità di scelta dei consumatori, ha modificato la legge n. 40 del 2007:

  • prevedendo oltre la nullità di ogni patto, anche posteriore alla stipulazione del contratto, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l’esercizio della facoltà di surrogazione del mutuo prevista dalla legge medesima, anche la possibilità del creditore originario e del debitore di pattuire la variazione, senza spese, delle condizioni del contratto di mutuo in essere, mediante scrittura privata anche non autenticata;
  • prevedendo l’effetto della surrogazione quale il trasferimento del contratto di mutuo esistente, alle condizioni stipulate tra il cliente e la banca subentrante, con l’esclusione di penali o di altri oneri di qualsiasi natura. Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione interbancaria improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi.

Con la surrogazione, dunque, la “portabilità” del mutuo effettivamente prende forma e consistenza così consentendo ad ogni individuo l’opportunità di usufruire in piena consapevolezza delle opportunità e dei vantaggi offerti da un mercato finanziario in continua evoluzione.

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