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Guida ai mutui online

Una guida adatta anche ai meno esperti per orientarsi nel mondo dei mutui e della casa

La rinegoziazione del mutuo

Se desideri cambiare mutuo senza cambiare banca puoi rinegoziare il tuo mutuo

Il termine rinegoziazione è usualmente utilizzato con riferimento a quell’operazione mediante la quale le parti ridiscutono il contenuto dei patti cui si sono vincolati in precedenza.
Realizzare questo tipo di attività quando si ha quale controparte contrattuale una banca non è un’eventualità irrealizzabile ed impossibile, bensì una concreta opportunità che può essere agevolmente sfruttata dalla parte che ne ha maggiore interesse. L’equilibrio, infatti, che si è raggiunto stipulando un contratto di mutuo in un determinato tempo e con determinati requisiti, può essere mutato in ambito economico-finanziario dalle continue modificazioni delle condizioni di mercato che essendo, appunto, variabili, ben possono ledere il bilanciamento degli interessi e delle utilità che ciascuna parte, tanto più il mutuatario, ha inteso preservare.

Si badi che la rinegoziazione del mutuo non deve essere confusa con la surrogazione o sostituzione dello stesso e, a tal proposito, se la banca non intende procedere alla rinegoziazione del mutuo, la cui natura esige il consenso anche della banca mutuante, il debitore potrebbe, allora, sfruttare la portabilità di quest’ultimo rivolgendosi ad un altro istituto di credito che potrebbe, quindi, soddisfare le sue diverse esigenze economico-contrattuali.

La rinegoziazione del mutuo, tuttavia, non è stata disciplinata dalla legge del 2 aprile 2007 n. 40, bensì dalla legge Finanziaria del 2008 la quale, infatti, fa salva la possibilità del creditore e del debitore di pattuire la variazione, senza spese, delle condizioni del contratto di mutuo in essere, mediante scrittura privata anche non autenticata. Ciò significa che non è necessario l’intervento di un notaio che conferisca autenticità alle mutazione delle condizioni contrattuali, ma è sufficiente l’incontro della volontà della banca e di quella del mutuatario espresso in un documento che deve essere sottoscritto da entrambi. Non solo, ma la stessa precisa che la rinegoziazione del mutuo deve avvenire senza spese per il mutuatario e senza privare quest’ultimo delle eventuali agevolazioni fiscali.

Gli interessi coinvolti in questo tipo di attività, anche in ragione della circostanza per cui chi normalmente contrae un mutuo (che sia esso più o meno abbiente) agisce nella speranza di realizzare il più importante progetto della propria vita, ha portato alla emanazione del decreto legge n. 93 del 29 maggio 2008 (“misure urgenti di carattere finanziario che incrementano il potere di acquisto delle famiglie mediante l’adozione di misure volte alla ristrutturazione dei mutui bancari, nonché al rilancio e sviluppo economico”) ed alla successiva definizione della Convenzione tra l’Associazione Bancaria Italiana (ABI) ed il Ministero dell’Economia e delle Finanze.
Detta convenzione ha fornito un quadro chiaro e trasparente in merito a quelle che sono le varie opportunità di scelta dell’individuo che ha stipulato un contratto di mutuo che sinteticamente si indicano di qui a seguire:

  • continuare a rimborsare il mutuo a banche e intermediari secondo il piano di ammortamento in corso;
  • proporre a banche ed intermediari una rinegoziazione delle condizioni del mutuo in essere, da concordare appositamente;
  • avvalersi della portabilità del mutuo;
  • ricorrere alla rinegoziazione dei mutui ai sensi dell’articolo 3 del decreto-legge n. 93 del
    2008 (obbligatoria per banche e intermediari che hanno aderito alla convenzione);
  • avvalersi della possibilità di usufruire anche di più di una di tale opportunità, in particolare cumulando la portabilità del mutuo alla sua rinegoziazione.
  • Di fatto detta convenzione individua una serie di regole volte ad individuare le modalità di rinegoziazione del mutuo, tra le quali:
  • possono formare oggetto di rinegoziazione i mutui a tasso variabile e a rata variabile per tutta la durata del mutuo, stipulati o accollati, anche a seguito di frazionamento, fino a tutto il 28 maggio 2008, finalizzati all’acquisto, costruzione, ristrutturazione dell’abitazione principale ed erogati da banche ed intermediari. Possono usufruire della rinegoziazione anche i mutuatari inadempienti alla data del 28 maggio 2008 rispetto a rate pregresse del mutuo originariamente contratto, purché non sia intervenuta a tale data la risoluzione del contratto medesimo;
  • nel caso in cui, successivamente alla rinegoziazione del mutuo, la differenza tra l’importo della rata dovuta secondo il piano di ammortamento originariamente previsto e l’importo della rata risultante dall’atto di rinegoziazione generi saldi a favore del mutuatario, tale differenza è imputata a credito del mutuatario su un “conto di finanziamento accessorio”. Qualora il debito del conto accessorio risulti interamente rimborsato, a seguito degli accrediti effettuati, il rimborso del mutuo ha luogo secondo la rata variabile originariamente prevista se più favorevole per il mutuatario rispetto a quella determinata in importo fisso;
  • l’eventuale debito risultante dal conto accessorio, alla data di originaria scadenza del mutuo, è rimborsato dal cliente sulla base di rate costanti di importo uguale all’ammontare della rata risultante dalla rinegoziazione. L’ammortamento è calcolato sulla base dello stesso tasso a cui è regolato il conto accessorio. Se più favorevole per il cliente si applica il tasso contrattualmente stabilito come determinato, in misura fissa, alla data di originaria scadenza del mutuo;
  • l’estinzione anticipata del mutuo oggetto di rinegoziazione non comporta l’applicazione di penali. Non si applicano penali neanche in caso di rimborso anticipato del saldo del conto accessorio;
  • banche ed intermediari formulano la proposta di rinegoziazione alla clientela interessata la quale, scritta e datata, deve illustrare tutti gli aspetti e gli effetti dell’offerta. L’accettazione della proposta dei clienti che rinegoziano il mutuo assicura la riduzione della rata del mutuo da corrispondere a partire quanto meno dal terzo mese successivo al mese di comunicazione dell’accettazione della proposta medesima;
  • le garanzie già iscritte a fronte del mutuo oggetto di rinegoziazione continuano ad assistere il rimborso, secondo le modalità convenute, del debito che risulti alla data di scadenza di detto mutuo, senza il compimento di alcuna formalità al riguardo;
  • le operazioni di rinegoziazione dei mutui e di portabilità sono esenti da imposte e tasse di qualsiasi genere. La clientela interessata non sostiene alcun costo amministrativo, ivi incluse commissioni bancarie, conseguenti alle operazioni di rinegoziazione e per tutta la durata residua del mutuo, anche sulle eventuali rate aggiuntive finali. La clientela interessata non sostiene altresì costi notarili, ove mai necessario l’intervento del notaio.

E ‘evidente che la rinegoziazione del mutuo costituisce un’importante opportunità per chi intende modificare le condizioni di un mutuo precedentemente contratto, ma quando questa opzione non è percorribile è possibile avvalersi della facoltà di surroga.